Realizar a manutenção predial é fundamental quando se trata da saúde e da segurança de imóveis, sejam comerciais ou residenciais. Ela inclui, por exemplo, a prevenção e combate a incêndios, a manutenção das instalações elétricas e hidráulicas, a conservação, limpeza e cuidado com as áreas verdes, o bom funcionamento dos sistemas de segurança, entre outros quesitos.
São cuidados que trazem diversos benefícios, tais como a valorização do imóvel, o aumento de sua vida útil – o que gera economia a longo prazo – e, principalmente, a segurança às pessoas.
A falta de manutenção predial pode acarretar em muitos acidentes, como desabamentos, incêndios, pessoas presas em elevadores, quedas, etc. Alguns, inclusive, podem ser fatais.
Cuidar da manutenção predial é uma tarefa cheia de detalhes que inclui questões técnicas, operacionais, administrativas e, muitas vezes, questões legais e ambientais.
Por isso é importante ter a ajuda de um arquiteto especializado, que conheça a legislação, as normas técnicas e saiba executar e gerenciar o passo a passo dessa manutenção.
A manutenção preventiva é aquela que se faz para evitar que algum problema relacionado à estrutura ou instalações surja, e também para corrigir eventuais problemas identificados ainda em fase inicial, mas que podem se tornar graves caso não sejam resolvidos. Muitas vezes, ela é negligenciada justamente por ser feita em momento em que não há problemas na edificação.
Além da avaliação de campo, a manutenção preventiva também é feita com base no tempo de construção e uso da edificação e nas estimativas de durabilidade dos equipamentos e materiais, sinalizadas nos manuais do usuário.
A manutenção preditiva usa como base o estado de conservação das instalações e também de equipamentos. Esse tipo de manutenção utiliza bastante a análise de dados, que podem ser coletados em inspeções periódicas e também por meio de equipamentos de monitoramento.
A manutenção corretiva é aquela que se faz quando o problema já se instalou e está evidente.
Ela é a mais conhecida porque, em geral, precisa ser feita com certa rapidez para evitar danos maiores.
Fazer uma manutenção de forma correta e segura é fundamental para que o trabalho tenha os resultados desejados. Para que isso aconteça existem 3 itens fundamentais:
Os diferentes tipos de manutenção devem ser realizados de forma coordenada, até porque um pode apontar a necessidade de outro. Por isso, os gestores dos edifícios precisam manter um calendário organizado, que estabeleça os períodos e os recursos previstos para a realização das manutenções preventivas e preditivas e para estabelecer inclusive, uma margem de recursos de reserva para a realização das manutenções corretivas, que certamente serão necessárias.
Essa organização precisa levar em conta as necessidades das pessoas que usam o espaço, as peculiaridades do edifício, o fluxo de uso e até mesmo o entorno, que pode ser impactado em algum momento.
É importante ter uma empresa ou profissionais capacitados que possam prestar este serviço de forma confiável e estabelecer relatórios e documentos que possam ser arquivados pelo síndico.
A inspeção é uma etapa importante e acontece principalmente em sistemas e equipamentos como elevadores, caixas d’água, sistema de combate à incêndios, etc. Eles devem ser inspecionados regularmente, sempre seguindo as normas da ABNT.
É importante que se tenha um roteiro para essas inspeções e que profissionais tenham acesso a relatórios anteriores e condições de observar se há algum tipo de degradação ou desgaste evidente.
Se houver reclamações de usuários em curso, é importante se atentar a elas e averiguar a situação questionada.
É sempre importante que os gestores dos edifícios tenham uma programação das manutenções necessárias. Isso inclui a especificação de datas; as necessidades técnicas que cada uma delas possui e que podem impactar o dia a dia do prédio; a determinação de quem são os responsáveis por cada uma; a documentação que precisa ser apresentada; manuais de equipamentos; e também quais são os recursos financeiros e materiais necessários para cada etapa.
Como se vê, a manutenção predial envolve uma série de serviços que são fundamentais para garantir a segurança de todos que circulam pelo edifício. Por isso, é recomendável que ela seja executada por especialistas, que sabem exatamente o que é necessário para realiza-la de forma correta e segura.
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